Operaciones de arrendamiento de inmuebles entre empresas relacionadas

Las operaciones de arrendamiento entre empresas relacionadas son un ejemplo del tipo de transacciones en las cuales he podido identificar mayor variabilidad entre las metodologías y enfoques utilizados para documentar el cumplimiento con el principio de plena competencia. Para quienes no estén familiarizados con este principio, este básicamente recomienda que las operaciones de arrendamiento entre empresas relacionadas se encuentren pactadas a precios iguales o similares a aquellos que estarían dispuestos a pactar con terceros independientes en circunstancias similares de negocio.

Para comenzar a abordar este tema, a continuación, presento un breve resumen sobre las dos principales metodologías que hemos tenido oportunidad de identificar en la práctica, ofreciendo una explicación sencilla sobre el enfoque de ambas y algunas consideraciones sobre las mismas.

1. Aplicación del Precio Comparable (PC), analizando el precio por m² 

Esta metodología, que se basa en comparar el precio por m² pactado entre empresas relacionadas, y compararlo contra el precio por m² ya sea de 1) Operaciones de arrendamiento llevadas a cabo por la empresa dueña del inmueble con terceros independientes (“Comparables Internas”) y 2) Precios por m² de inmuebles similares en localidades cercanas (“Comparables externas”).

Sin duda alguna, la utilización del Método de Precio Comparable (“MPC”) debería de ser siempre preferida por los analistas debido al alto grado de comparabilidad que requiere para su aplicación. Esta metodología podría ser considerada como la más transparente a ojos de una revisión por parte de la autoridad tributaria. En aquellos casos donde el dueño del inmueble cuenta con información sobre inmuebles similares arrendados a terceros independientes, es claro que la comparación de dichos valores será una fuente confiable de referencia para evaluar el cumplimiento con el principio de plena competencia.

Sin embargo, en el caso de la utilización de comparables externas, usualmente se utilizan precios por m² de “anuncios” en distintos sitios web de bienes raíces locales, a efectos de identificar inmuebles con características similares que permitan concluir que el precio por m² intercompañía cumple con el principio de plena competencia.En mi opinión, la admisibilidad y/o confiabilidad de estos datos como “comparables” es cuestionable.

Los sitios web locales de bienes raíces cumplen con la función de permitir a particulares anunciar los inmuebles que estén disponibles para la venta o renta. Sin embargo, estos precios no constituyen operaciones efectivamente realizadas entre terceros independientes. Adicionalmente, dichos sitios web tienen requisitos mínimos para publicar dentro de sus espacios, no realizando ninguna auditoría o verificación sobre los inmuebles anunciados. En ese sentido, la confiabilidad de dichas publicaciones como elementos de comparabilidad deja mucho que desear y más preocupante aún, es altamente utilizada por firmas de todos tipos y tamaños, incluyendo las “4 grandes”.  

2. Determinación de una tasa de retorno sobre el inmueble

Otra de las metodologías comúnmente utilizadas es la determinación de una tasa de retorno sobre el valor del inmueble, tomando en consideración elementos como el ingreso anualizado, así como los costos y gastos asociados con el inmueble (depreciación, mantenimiento, etc.). Dicha tasa de retorno es comparada contra las tasas de retorno que obtienen terceros independientes (“Empresas comparables”) en circunstancias similares de negocio. Esto es, identificar empresas dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles, y medir la tasa de retorno que estas empresas generan sobre el valor de los inmuebles arrendados.

Esta metodología ha sido revisada ya en casos de controversia por la autoridad tributaria en México, donde se han podido identificar apreciaciones de la misma autoridad respecto a diferentes ajustes aplicables a esta metodología, sin embargo, el enfoque metodológico no fue refutado. En mi opinión, esta metodología provee una mayor confiabilidad que la aplicación del MPC con comparables externas (El PC con comparables internas sigue siendo preferible), siempre que se cuente con información contemporánea y confiable respecto a los gastos asociados al arrendamiento y cuando dichos gastos sean cubiertos por el dueño del inmueble. En caso contrario, dichos gastos deberían de ser descontados al momento de calcular la tasa de retorno sobre el inmueble.

A efectos de mantener una confiabilidad en esta metodología, es necesario que se mantengan avalúos sobre los inmuebles arrendados con la finalidad de mantener actualizado el valor de mercado de dichos inmuebles. Es imprescindible identificar puntualmente los gastos asociados con la operación de arrendamiento y revisar que los contratos intercompañía establezcan de forma puntual la responsabilidad de cubrir dichos gastos, ya sea para el arrendador o al arrendatario.

Para concluir, considero preciso recalcar la importancia de conocer y analizar las diferentes metodologías que podrían ser utilizadas para el análisis de un arrendamiento intercompañía, a efectos de poder identificar áreas de oportunidad tanto dentro de la documentación interna como contratos, papeles de trabajo, facturas, etc. Como dentro de la metodología utilizada en el estudio de precios de transferencia.   

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